Un uomo percorre il mondo intero in cerca di ciò che gli serve e torna a casa per trovarlo. [George Augustus Moore]

La protezione del patrimonio chiamato “casa” contro la maledetta “polizza incendio”.

Ovvero perché una “polizza incendio”, quando l’incendio è il rischio più remoto, spesso con capitali inadeguati e che vede come beneficiario la Banca? La prima domanda che ci viene spesso fatta è: Che valore devo assicurare quando decido di tutelare la mia casa? Fermi tutti, questa domanda è la prima trappola per molti clienti e colleghi. Comunque la risposta è tecnicamente la seguente: il valore previsto dalla polizza assicurativa è il “valore di ricostruzione a nuovo”. In altre parole la domanda da farsi è “quanto costerebbe ricostruire integralmente la villa, la villetta, o l’appartamento se venisse raso al suolo da un incendio o da un terremoto?” Solitamente in Italia il valore di ricostruzione a nuovo oscilla tra € 1.400 e € 1.700, dipende dal livello di rifiniture dell’immobile.

Esercizio: quanto devo assicurare nella polizza casa?

L’esercizio è apparentemente semplice: prendi i metri quadri (ipotizziamo 100) e li moltiplichi per il valore di ricostruzione al metro quadro (ipotizziamo € 1.700) = € 170.000 di valore di ricostruzione a nuovo. Su questo semplice dato si aprono le più variegate soluzioni fantasiose/artistiche e prive di fondamento tecnico.

Il primo errore: assicurare la casa per il valore commerciale

Esempio pratico n.1 Abbiamo un appartamento di 100 mq. in centro storico, in un contesto condominiale artistico, con giardino e posto auto coperto, in una delle vie più “in” della città, acquistato per € 250.000 (€ 2.500 al metro quadro). Cosa succede se lo assicuro per € 250.000 (valore commerciale) invece che per € 170.000 (valore di ricostruzione a nuovo)? Niente, semplicemente butto via dei soldi ogni anno, ovvero quelli necessari per assicurare € 80.000 all’anno (€ 250.000 – € 170.000). Questo valore extra assicurato non servirà mai a nulla. Esempio pratico n.2 Villetta a schiera di 100 mq. con giardino e posto auto coperto, in zona residenziale ben servita…acquistato per € 85.000 all’asta fallimentare (€ 850 al mq). Cosa succede se lo assicuro per € 85.000 (valore d’asta) invece che per € 170.000 (valore di ricostruzione a nuovo)? Finchè non si verifica un danno, non succede nulla. In caso di danno come rottura dei tubi, allagamento del piano terra, tromba d’aria con danni al tetto e alla sua impearbilizzazione, danni da vandalismo in seguito al furto, si verifica il peggior pericolo per il cliente: “il risarcimento proporzionale” frutto dell’art. 1907 del codice civile. In altre parole non vedrò tutto il risarcimento ma la parte percentuale (%) in base a quanto sono sottoassicurato rispetto al valore di ricostruzione a nuovo.

Il secondo errore: la “Polizza Incendio” senza la Responsabilità Civile, ossia un’auto senza ruote!

Siamo tutti alquanto scettici nei confronti delle garanzie assicurative, pertanto è facile sentire questa osservazione dal cliente “ho già fatto la polizza con la banca, insieme al mutuo, e dentro c’è tutto!”. È una frase magica, il tormentone di ogni assicuratore! Dovremmo creare un database con tutte le volte che dei clienti la dicono! Ora, con tutto il rispetto nei confronti degli istituti bancari, sarebbe interessante capire come un ente che emette “obbligazioni subordinate”, vende “Parmalat”, Bond Argentini, azioni spazzatura, Piani di Risparmio in cui quando vai a riscattare il capitale ne trovi meno del versato, e cambia il personale che si interfaccia con te ogni 18/24 mesi, quando ti abbina la polizza casa al mutuo lo faccia bene e nel totale interesse del cliente! Insomma, non diciamo sciocchezze. La polizza che tutela casa tua mira a proteggere il tuo patrimonio sia dai danni che subisce (incendio, furto, grandine e vento) che dalle richieste di risarcimento di altre famiglie e persone che denunciano un danno arrecato da te, dai tuoi figli, dal tuo cane e anche dalla tua abitazione. Ok, ok, ok… lo so cosa stai pensando… non succederà mai nulla poiché tu sei molto scrupoloso/a, i tuoi figli sono ubbidienti, il cane è vecchio e sdentato, e la casa è tenuta a puntino… ma se dovesse verificarsi un danno ai vicini? Dovesse succedere che il tuo vecchio cane sdentato esca dal giardino e faccia cadere uno in bicicletta? O che anche il vaso che avevi fissato perfettamente per un cedimento dovesse cadere in testa ad un passante?

La fortuna è cieca, ma la sfortuna ci vede benissimo

Purtroppo, per quanto proviamo ad essere scrupolosi talvolta sbagliamo. Per questo è fondamentale provare a prevenire, esattamente come facciamo quando programmiamo ogni anno la manutenzione del nostro immobile. Vi consigliamo allora di fare anche voi la vostra “checklist”, come facciamo noi per le nostre case e come proponiamo di fare ai nostri clienti. Check List della propria polizza CASA:

• Il valore assicurato è quello di ricostruzione a nuovo?
• Oltre all’incendio/esplosione e scoppio vi sono altre garanzie? Es. atti vandalici, fenomeni atmosferici, fuoriuscite di acqua derivante dalla rottura dei tubi?
• Oltre all’incendio è presente anche la Responsabilità Civile? Se sì, come è presente? Solo per i danni derivanti dal fabbricato o anche dalla vita privata della famiglia?

Inoltre mi raccomando di fare attenzione a questo aspetto, che è una novità del 2016. Il massimale di Responsabilità Civile Verso i terzi della famiglia non può avere nel 2016 un massimale inferiore a 1 milione di €uro. Si chiama massimale poiché paga fino a un “massimo di” 1 milione di €uro, proprio perché non sappiamo quanto “grande” possa essere l’impatto del danno arrecato e a chi è stato arrecato.